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  现房销售改革提速，已从“鼓励”升级为“试点”

  2023年2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开。此次会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。河南是2022年全国保交楼工作的标杆省份，此次提及现房销售模式的改革，具有风向标意义。因此，结合河南此次改革精神，深入分析全国现房销售的市场与政策，具有积极的意义。

  现房销售是指购房者认购了“即买即交付”的商品房，区别于到售楼处认购期房的行为。本报告提及的现房，特指新建商品住宅，不包括商铺和写字楼。本报告对2022年全国现房销售的量价数据做了系统分析，同时也梳理了历年来现房制度改革的各类探索。我们认为，现房销售的改革节奏在提速，包括河南等省份的探索创新，有望为全国各地的试点提供值得借鉴的内容。相关工作齐发力，将有助于促进房地产新发展模式的更好建立。

  一、全国现房市场状况

  1、全国现房销售规模：明显比期房销售行情好

  2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2.3%。现房销售数据出现小幅降温，和全国房地产市场降温的大环境有关。不过需要说明的是，若对比全国房地产销售的另外两个指标，现房销售数据其实并不差。2022年全国新建商品住宅成交面积同比下滑26.8%，全国期房销售面积同比下滑29.6%，这反过来说明现房销售市场没有遇到较大的下跌。从实际反馈情况看，2022年楼盘停工烂尾风波事件影响了购房者信心，也使得部分购房需求从期房市场转入到现房市场中。

  2、交易结构：现房占比持续拉升

  我们对2013年以来全国现房销售的规模占比做分析，即“现房销售占比=年初累计现房销售面积/年初累计新建商品住宅销售面积”。2018年开始现房的销售占比持续走低，也说明住宅交易市场中认购期房的比例越来越大。这一态势一直延续到2021年的6月份。2021年6月份，全国房地产市场步入新一轮降温通道，房企债务问题开始暴露出来，停工断贷风波开始出现。此类事件下，购房者对于认购期房产生了较大的顾虑，部分购房需求进入到现房市场中。

  数据显示，2021年6月份，全国现房销售占比为9.5%，随后该指标总体处于攀升态势，到了2021年12月为10.4%。而到了2022年该指标继续上升，到了2022年12月达到13.9%的水平。现房销售占比的拉升，体现了购房者购房信心的变化。受烂尾楼事件的冲击，购房者担心买期房有风险。而“所见即所得”的现房更加受宠，自然使得现房销售的市场占有率提升。

  3、成交均价：低于期房价格

  对全国现房和期房的销售价格进行分析，可以看出，历年现房价格总体上比期房价格要低，比如说2022年现房的价格为8326元/平方米，期房的价格为10486元/平方米，两者价差2159元/平方米。理论上说，现房的认购风险较小，其价格应该比期房要更高。之所以出现这种反常现象，原因在于，目前市面上的部分现房，其实属于滞销盘或尾盘，即户型或产品存在瑕疵，所以其房价会比较低。其对我们的启发是，目前现房销售占比在拉升，但这也不是我们所期盼的交易结构。部分劣质现房可能在这两年“混入”到了住宅交易市场，这是我们需要警惕的风险。

  二、各省份现房市场状况

  1、销售规模占比：海南占比最高

  我们对全国31省份现房销售的规模占比做分析，即“2022年某省份现房销售规模占比=2022年某省份现房销售面积/2022年某省份新建商品住宅销售面积”。数据显示，2022年全国31省份中，海南的销售规模占比最高，为39%。通俗理解是，海南10套住宅销售中，有6套是期房、有4套是现房。同时，青海的现房销售规模占比最低，为4%。总体上，全国有15个省份现房销售占比低于全国平均水平。