2023年中国房地产总结与展望

  2023年，中国房地产市场继续底部调整。中央政策力度前稳后松，以7月政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”，需求端——降首付、降利率、认房不认贷接连落地，支持居民按揭购房，供给端——三个不低于、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，以缓解房企资金压力。地方政策松绑加力提速，273省市622次政策松绑，从三四线到核心一二线反向传导，限制性行政措施几乎都已退出。

  展望2024年，中央层面房地产政策有望从三方面发力，一是金融支持“三大工程”建设，并以此为抓手推动构建房地产发展新模式，二是落实“三个不低于”等供给端金融支持，三是下调住房交易税费，稳需求进而稳市场。地方调控政策料将进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间，一线局部或定向放松限购、调整交易税费征免年限等均是可选项，二三线城市或将全面解绑限制性购房政策并加码财税刺激。

  总结

  01
中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”

  （本节有删减）

  2023年，中央层面房地产政策力度前弱后强。上半年，并无实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”，下半年，以中央政治局会议定调“行业供需关系发生重大转变”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。

  2023年，中央首提“三大工程”，即作出规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用基础设施三方面重要部署。4月、7月两次政治局会议均重点提及“三大工程”，7月，国务院发文推进城中村改造，主要面向22个城区人口超500万的超大特大城市。8月，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，致力于构建“刚需有保障、改善有商品”的住房供给新格局，明确保障对象为工薪阶层，采取保本微利定价原则配售，实行严格封闭管理。10-11月，住建部领导带队赴上海、南昌、厦门、成都等多地开展“三大工程”专题调研。12月，国开行发放全国首笔配售型保障性住房开发贷款。

  02
“三个不低于”等金融政策纾困供给侧，缓解房企资金压力

  （本节有删减）

  2023年，供给端金融支持再加力。1月，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2月，证监会放宽境外募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。7月，央行延期“金融16条”适用期限。8月，证监会明确上市房企再融资不受破发、破净、亏损限制。10月，中央金融工作会议召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。11月，三部门召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，据悉监管还拟定了“50家房企白名单”。随后，工农中建交等银行相继召开房企座谈会，听取房企融资需求，并表态将加大房企融资支持力度。另据央行数据，11月份以来，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向非国有房企投放房地产开发贷款300多亿元。

  不过，诸多金融支持政策，由于缺少执行细则、容错免责机制等原因，导致基层落实不到位，房企资金压力并未得到根本缓解。2023年前11月，80家典型房企融资总量为5430亿元，同比下降扩大至25%，事实上，自2022年末优质房融资开闸，但仅一季度有所回暖，从整体看2023年房企资金压力仍未有较大改观。

  03
降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房

  （本节有删减）

  2023年，居民信贷端支持持续加码，降首付、降利率、认房不认贷等利好接连落地，合力减轻居民按揭压力、扩大加杠杆空间，助力购房需求释放。主要包括五方面：